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Portabilidade de crédito: você sabe o que é e como funciona?

Nossa equipe resumiu as principais informações que você precisa saber para entender de uma vez por todas o que é a portabilidade de crédito imobiliário.

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Equipe Somas
22 de janeiro, 2021

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Home EquityEntenda tudo sobre portabilidade de crédito imobiliário e tome suas melhores decisões financeiras

Cada vez mais escutamos em diferentes canais o termo portabilidade de crédito e muitos ainda possuem dúvidas sobre os detalhes da opção por contratar um novo financiamento com taxas ou fluxo de caixa mais atrativo. Mas, muitas dúvidas são levantadas:

1 – Quem pode contratar?

2 – Quais instituições oferecem a portabilidade?

3 – Quais custos da contratação?

4 – Preciso ter um outro imóvel como garantia?

E outras perguntas que muitas vezes fazem você desistir da portabilidade, mesmo que isso acarrete uma redução significativa dos custos mensais com parcelas de crédito imobiliário.

A equipe Somas fez uma ampla pesquisa e espero que possamos ajudá-lo(a) a tomar a decisão financeira mais inteligente para você e sua família. Estão prontos?


Contexto da portabilidade de crédito


Nos últimos anos o Brasil passou por um movimento contínuo de quedas da taxa Selic, o que transformou o mercado de crédito no país. Diversas novas empresas foram criadas e a competição no segmento de crédito pessoal, imobiliário e outros; intensificou-se de forma bastante acentuada.

Juntando a queda da Selic e aumento da competitividade no segmento de crédito, o mais beneficiado foi o cliente final que passou a ter acesso a linhas de créditos a preços mais baixos.

Para ajudar mais no entendimento do cenário atual e o anterior vamos fazer uma simulação.

Imagine que você contratou um financiamento imobiliário pré-fixado em janeiro de 2016. Nessa época a taxa Selic estava a 10.50% ao ano. Nesse mesmo cenário hipotético, vamos supor que você precisasse de R$ 500 mil reais para completar a compra do seu apartamento. Você foi ao banco e conseguiu contratar um financiamento imobiliário com taxa pré-fixada de 11% ao ano durante um período de 20 anos.

Portabilidade de CréditoFaça a portabilidade de crédito e economize

Nesse caso, o valor da primeira parcela seria de R$ 6.450,63 e você pagaria de juros durante o período do seu financiamento imobiliário o valor de R$ 526.259,28.

Caso você optasse por tentar a portabilidade de crédito hoje (Janeiro de 2020), considerando o saldo devedor do seu financiamento atual (R$ 375.000), você conseguiria refinanciar a uma taxa próxima de 5.00% ao ano, durante 20 anos, o que significaria uma parcela de R$ 3.090,30, e caso optasse por manter o financiamento anterior, a parcela atual seria de R$ 5.216,52. Exatamente! Você pode estar gastando um valor extra que poderia pagar a sua viagem ao nordeste no final do ano.


Origem da Portabilidade de Crédito


A portabilidade de crédito como conhecemos hoje, foi estabelecida em 2006 pelo Banco Central através da regulamentação 3401/2006. De forma geral, ela permitiu que o cliente migrasse sua dívida de um banco para outro, dessa forma conseguindo taxas menores e em grande parte dos casos, sem cobrança de custos da transferência.

No ano de 2013, uma outra resolução do BACEN aprimorou ainda mais as regras, dando ao banco no qual está dívida corrente um prazo de até cinco dias úteis para que comunique as informações e detalhes da dívida a ser portada.


Entendi, acho que faz sentido, mas como fazer a portabilidade do crédito imobiliário?


Bom, o primeiro passo é encontrar uma instituição financeira que ofereça uma taxa mais atrativa de custo de crédito. Atualmente, há diversos bancos, startups de crédito que podem ajudá-lo(a) na portabilidade. O próprio banco que você está contratando irá entrar em contato com a sua financiadora atual para pedir os dados do crédito e assim montar uma proposta para você.

Ao procurar uma nova instituição financeira, lembre-se sempre de analisar se a taxa é pré ou pós fixada. Grande parte dos financiamentos de crédito imobiliário do mercado são indexados pela TR (Taxa Referencial) ou IPCA. Essa pós indexação pode jogar contra ou a favor de você. Exemplo, em um cenário de inflação (IPCA) mais alta, você pode ter a sua taxa mensal aumentada. Já no caso de uma inflação mais baixa, as suas parcelas vão ser indexadas de forma a machucar menos o seu bolso. De forma geral, as taxas pós fixadas seguem o modelo de uma taxa fixa (exemplo: 4.99% + IPCA). Caso opte por um financiamento pré fixado, ele terá uma taxa fixa mais elevada em um primeiro momento, mas protegerá você da inflação galopante.

Mais a frente iremos listar algumas opções de empresas que possam ajudá-los(as).

A segunda etapa é ir até ao banco ou instituição financeira na qual contratou o crédito imobiliário. Caso o seu gerente seja flexível ou mesmo tenha recebido ordens de não deixar o cliente atual fugir, ele certamente irá oferecer uma taxa mais atrativa para que você continue.


Algumas dicas preciosas para você fazer uma portabilidade segura


O relacionamento entre você e seu novo banco será bastante duradouro. Lembre-se que grande parte dos financiamentos imobiliários levam décadas para serem quitados. Então é muito importante você sentir-se confortável com diversos aspectos da nova instituição financeira, tais quais:

• Perenidade da instituição

• Atendimento

• Transparência

Ademais, listamos abaixo algumas dicas valiosas para sua portabilidade:

1 – Avalie as principais opções no mercado.

Além disso, é importante você fazer sua lição de casa. Pesquisar em diversos bancos e entender qual a oferta de cada um. Em breve, nós disponibilizaremos opções de instituições em nossos simuladores para que você possa tomar sua decisão usando a plataforma da Somas.

2 – CET, ou custo efetivo total, você precisa entender tudo sobre a taxa CET que o banco irá cobrar.

É muito importante você confiar totalmente na instituição que está portando o seu crédito. Pergunte, pergunte e pergunte, para entender todos os custos possíveis que podem impactar suas parcelas.

3 – Faça o seu planejamento financeiro

Não é uma decisão simples. Você precisa planejar-se para adequar-se ao novo fluxo de pagamentos. Grande parte das vezes, a portabilidade será benéfica para o seu fluxo de caixa, mas é importante você ver o fluxo completo e seguir à risca um planejamento financeiro. Afinal de contas, não queremos que você tenha problemas futuros com uma facilidade que você está contratando. Inclusive, nos próximos parágrafos iremos ajudar você em como organizar-se na sua vida financeira através da Somas.


Está muito bom para ser verdade. Quais são os custos reais dessa portabilidade de crédito?


O responsável pelo financiamento imobiliário pode incorrer em alguns custos na hora da portabilidade. Esses custos principais podem ser:

- Custo de Avaliação do Imóvel

- Custos cartoriais para substituição da alienação fiduciária, que é a troca da instituição bancária.

Além desses custos, caso o cliente não tenha ainda relacionamento com a nova instituição financeira que irá conceder o crédito, pode ser que esse mesmo banco cobre algumas tarifas para abertura de conta, apesar de ser cada vez mais comum os bancos reduzirem tarifas e entraves para aberturas de contas ou início de relacionamento.

Os últimos custos que podem incorrer são:

- Para contratos assinados antes do dia 10 de dezembro de 2007, uma tarifa pode ser cobrada no momento em que a liquidação for efetuada. Para tanto, essa cobrança precisa estar prevista no contrato.

- Para contratos assinados entre 8 de setembro de 2006 e 9 de dezembro de 2007, para eventuais tarifas, as mesmas precisam estar listadas no contrato do financiamento atual

- Para contratos que foram assinados a partir de 10 de dezembro de 2007, não é permitida a cobrança de nenhuma tarifa por liquidação antecipada. Porém, é válido apenas para o cliente pessoa física, microempresa ou empresa de pequeno porte.


Quais empresas permitem a portabilidade de crédito?


Conforme combinado anteriormente, vamos apresentar a você algumas opções de instituições financeiras que permitem que você faça a portabilidade de crédito imobiliário ou interveniente quitante (a diferença aqui é que a outra insituição quita o financiamento imobiliário com o banco atual e abre uma nova dívida para você).

- Banco Inter

- Bradesco

- Itaú

- Santander

- Creditas

- Pontte

Listamos aqui algum dos principais. Cada banco vai ter os requisitos mínimos para a contratação. Por exemplo, há algumas modalidades de portabilidade de crédito imobiliário que exigem que você tenha um segundo imóvel para usar como garantia.


Ok, beleza, está lindo até agora, mas como faço essas contas para escolher a melhor opção de financiamento para mim?


Felizmente, nós da Somas criamos um simulador gratuito exclusivo para que você possa analisar qual o financiamento faz mais sentido para você: Simulador - Portabilidade de Crédito Imobiliário

É bastante simples de utilizar, e irá ajuda-lo(a) a tomar sua melhor decisão financeira. De forma simplificada, basta inserir os seguintes dados do Financiamento Novo e Financiamento Atual:

- CET: custo efetivo total da operação, que irá incluir não apenas os juros, mas também outros encargos com o financiamento. Você precisa preencher a taxa nova e a atual.

- Prazo: você deverá preencher o prazo restante para o seu financiamento atual e o prazo para o financiamento novo.

- Saldo devedor: caso você não saiba o saldo devedor, pode utilizar o outro simulador da Somas para fazer o cálculo: Simulador de Financiamento Imobiliário

- Custo de Portabilidade: caso não esteja incluso no CET, você pode inserir a parte.

E pronto. Entregaremos para você os seguintes dados:

- Parcela por mês e ano

- Economia por mês e ano

Tudo de forma fácil e grátis para que você possa tomar a melhor decisão.


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