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Alugar ou comprar um imóvel, como decidir?

Cada vez mais, os Brasileiros estão optando por ter mais liquidez em seu patrimônio, de forma a ter maior flexibilidade e mobilidade. Mas, será que vale a pena COMPRAR ou ALUGAR um imóvel?

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Equipe Soma$
17 de dezembro, 2020

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Alugar ou comprar imóvel?O que é melhor, comprar ou alugar um imóvel?

Claro que a decisão entre comprar e alugar um imóvel não será definida por razões puramente econômicas, há outros fatores não financeiros que você também pode considerar. Primeiro, você provavelmente possui o seu conselho familiar, onde as decisões serão tomas em conjunto para que possa definir o que será melhor para a família.

Além disso, muitos locatários, por exemplo, possuem a flexibilidade de poder trocar de apartamento e bairro no final do aluguel. Se você não gosta mais do bairro em que mora ou precisa mudar-se para trabalhar, o aluguel irá tornar a sua vida muito mais simples.

Como proprietário, se você quiser se mudar, há alguns obstáculos a serem superados, como:

1 - Encontrar um corretor imobiliário para auxiliar na venda do seu imóvel

Hoje está um pouco mais fácil com as diversas plataformas para classificar o seu imóvel na internet: Quinto Andar, Zap Imóveis e outros.

2 - Listar a casa nos principais portais

Isso significa fotos profissionais e possivelmente lidar com reparos domésticos que podem pesar no seu orçamento no momento da venda.

3 - Perder tempo em ofertas e negociações

O processo de venda pode ser muito lento e doloroso para alguns. No Brasil, infelizmente ainda é bastante burocrático o processo de venda de um imóvel. Você dependerá de cartório de registro de imóveis, documentação do vendedor, pagamento de taxas, obtenção dde financiamento por parte do comprador e outros fatores que podem afetar a venda do seu imóvel, seja ele residencial ou comercial.

4 - Pagar uma série de taxas para fechar a venda

Atualmente, no momento da venda do imóvel, o proprietário deve pagar o imposto sobre ganho de capital no imóvel. De forma geral, é simples, mas você precisa fazer o cálculo. Inclusive, nós da Soma$, desenvolvemos uma calculadora gratuita com todas regras para que você possa fazer o cálculo automático de quanto irá gastar de impostos na venda do seu imóvel: Simulador de Imposto de Renda – Venda de Imóvel

Concluir essa série listada acima pode levar meses e realmente todo o processo pode ser bastante exaustivo. Às vezes, você não pode se dar ao luxo de esperar até que sua casa ou apartamento seja vendida para mudar-se, o que é outra dor de cabeça que você evita como locatário.

Por outro lado, comprar um imóvel permitirá a customização em detalhes sua casa e possuir um compromisso mais de longo prazo.

Em algumas áreas do Brasil, os preços dos aluguéis podem mudar drasticamente ao longo de apenas alguns anos ou mesmo meses. O que podia anteriormente estar dentro do seu orçamento há um ano pode não caber agora, caso o proprietário aumente o aluguel quando for hora de renovar ou mesmo na correção anual pelo IGP-M ou algum outro índice.

Um exemplo bastante prático do tema, é o acumulado de 12 meses de inflação (dezembro de 2019 até dezembro de 2020) atual, que está em torno de 24,5%. Isso significa, que caso você pague um aluguel mensal de R$ 5.000,00, o mesmo irá custar R$ 6.226,00 após reajuste anual pelo IGP-M. Uma diferença significativa, que muitas vezes não acompanha o seu ganho ao ano. Use nossa calculadora de IGP-M para realizar a correção monetária: Calculadora de Inflação – IGP-M.

Como proprietário, você não enfrentará nenhum pico no seu fluxo de pagamentos das prestações mensais do seu crédito imobiliário (financiamentos imobiliários com taxas ajustáveis são uma exceção).

Mas, chegamos à questão da manutenção. Dependendo do estado imóvel, isso pode afetar bastante o seu orçamento mensal. Consertar canos com vazamentos, pintar, limpar calhas - tudo isso são custos de se ter uma casa ou apartamento. Como locatário, a maioria dessas questões são de responsabilidade do locador.

Dito isso, muitos locatários reclamam de proprietários indiferentes que se recusam a lidar com coisas como encanamento ruim ou geladeira com defeito. São questões de preferência pessoal - você gosta de consertar sua casa ou prefere que outros cuidem dela?

No fim das contas, tudo se resumirá às suas preferências pessoais e financeiras, bem como às suas necessidades de habitação atuais e projetadas.


O contexto por trás da mudança da casa própria para o aluguel


Por muito tempo, o senso comum era que comprar uma casa ou apartamento se tratava de uma escolha financeira muito melhor do que alugar. Como os preços das casas em grande parte do país subiram durante os últimos anos e também pela baixa sofisticação do nosso mercado de capitais, um imóvel sempre foi considerado o investimento mais seguro para o seu portfólio. Você com certeza teve algum parente que comentou que o importante é ter um imóvel ou algo do gênero.

A lógica era simples: se você estivesse gastando cerca de 30% da sua renda na locação de um imóvel, poderia alternativamente, gastar esse dinheiro em algo que manteria o valor para você no futuro, no caso a compra de um imóvel. Em contraste, alugar era um desperdício. A decisão de alugar versus comprar era tradicionalmente direta.

Tudo mudou nos últimos anos, quando a bolha imobiliária estourou em algumas cidades do Brasil devido a diversos erros econômicos de equipes econômicas passadas. Uma casa, no fim das contas, poderia perder valor - e, como alguns casos da vida real demonstraram, poderia perder valor de maneira vertiginosa.

Aqueles com a infelicidade de comprar imóveis no auge do mercado nos últimos anos, perderam milhares ou até milhões de reais durante poucas noites. As hipotecas submergiram e as execuções hipotecárias dispararam. A bolha imobiliária levou a uma crise financeira que afetou não apenas o valor das casas, mas também os empregos e a economia em geral. Se você fosse um locatário nessa época, provavelmente teria sido mais fácil. Em vez de lidar com um golpe fatal no valor da sua casa, ou até mesmo com a execução hipotecária, você tinha a flexibilidade de reduzir o tamanho de apartamentos se precisasse restringir seu orçamento ou até mesmo se mudar para um lugar com um custo de vida mais acessível.

Hoje, não há uma resposta clara para a pergunta aluguel vs. compra. Em algumas cidades, e para alguns indivíduos, comprar uma casa pode fazer mais sentido, enquanto para outros, alugar uma casa pode ser a melhor escolha. Isso torna ainda mais importante simular os números e analisar o que é melhor para você e sua família.

Para mais informações sobre taxas nas compras de imóveis, acesse no simulador de ITBI e IPTU por cidade, onde temos todas regras prontas para você fazer o cálculo em diversas cidade: Simulador de taxas – Imóveis.


Como decidir financeiramente entre alugar e comprar um imóvel?


Essa decisão é bastante complexa e você terá que levar em contas diversos fatores financeiros para tomar sua melhor decisão. De forma geral, há dois fatores principais para analisar:

1 – Custos Anuais: qual será o valor que irá gastar anualmente em cada cenário.

2 – Patrimônio: quanto estará acumulando em cada opção.

Para isso, nós da Soma$ criamos o simulador gratuito mais completo para ajudar você a tomar sua decisão financeira entre alugar e comprar um imóvel.

A nossa calculadora comparativa entre Alugar ou Comprar Imóvel, possui diversos campos que deverão ser completados por você para que possamos fazer uma análise correta sobre o seu fluxo de receitas e custos para esses dois cenários. Segue abaixo a explicação de cada.


Imóvel


Valor do Imóvel: estimativa do valor do imóvel que está buscando ou já reside, a valores de hoje incluindo custos com ITBI e cartório.

Entrada do Imóvel: o valor que você pode disponibilizar para a entrada do imóvel. Esse valor pode incluir alguma reserva que tenha destinada a esse objetivo ou mesmo FGTS.

Taxa de Financiamento (CET – Custo Efetivo Total): a taxa que será cobrada pelo banco para obter um financiamento imobiliário. Vale atentar-se que essa taxa deve ser a taxa efetiva total, incluindo os custos no banco, algo que de forma geral os bancos oferecem como CET.

Prazo de financiamento: qual o prazo que o banco ofereceu para você amortizar o crédito imobiliário (em meses).

Condomínio / IPTU: consideramos o condomínio e IPTU como uma despesa que faz parte dos gastos para o locador e locatário. Logo, esses valores vão constar nos cálculos em diferentes cenários de compra e locação de um imóvel.

Manutenção do Imóvel: valores relacionados à manutenção do imóvel. Esses valores são impactados quando você é proprietário(a) de um imóvel. Ao locar um apartamento ou casa, de forma geral esse custo com manutenção e benfeitorias não são inclusos na conta. Vale atentar a importância do levantamento correto desse valor, uma vez que esses custos podem ser consideráveis e impactam bastante no resultado final de nossa avaliação.


Aluguel


Valor do Aluguel: o valor atual ou que pretende gastar com a locação do imóvel.

Condomínio / IPTU: consideramos o condomínio e IPTU como uma despesa que faz parte dos gastos para o locador e locatário. Logo, esses valores vão constar em no cálculo no cenário de compra e locação de um imóvel. Caso o valor já esteja dentro do valor de aluguel, basta deixar esses dois campos zerados.

Acréscimo do aluguel ao ano: grande parte dos contratos de locação no Brasil são indexados pelo IGP-M. Para atualização anual do valor do aluguel, importante considerar uma taxa acordada entre você e o proprietário(a).

Inflação Média: esse valor de inflação média projetada, impactará os valores do IPTU e condomínio, que de forma geral são corrigidos próximos à inflação média de um período.

Retorno nos investimentos: entendemos que caso você não disponibilize um recurso para a entrada do imóvel, o mesmo estará sendo utilizado para outros meios (custo de oportunidade). Além disso, entendemos em nosso simulador que a economia entre alugar e comprar um imóvel, será reinvestida, o que irá aumentar o seu patrimônio disponível. Por exemplo, essa reserva da entrada mais a economia anual alugando um imóvel, será investida em um fundo de investimento ou algum outro produto financeiro / imobiliário que estará rendendo uma taxa ao ano. Esse valor é importante para a nossa análise e faz parte de um planejamento correto entre comprar e alugar um imóvel.


Resultados da Consulta


Inserindo esses dados, você já terá acesso gratuito para o resultado da consulta. Você terá uma tabela listando um comparativo ao ano entre os custos e patrimônio acumulado em cada cenário.

É super simples e objetivo, acesse nosso simulador e tome sua decisão financeira inteligente com a ajuda da Soma$.


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