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Como funciona o financiamento de um imóvel?

Nesse artigo iremos explicar todos os detalhes de como funciona um financiamento imobiliário. Os tipos, entradas, documentação exigida e muito mais.

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Equipe Somas - Ariel Serafim
30 de agosto, 2021

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Dicas para comprar o seu imóvel financiadoTudo que você precisa saber para comprar seu imóvel financiado

Como funciona o financiamento de um imóvel


Você pretende adquirir um imóvel, mas o financiamento é o único meio que você tem para realizar o sonho da casa própria? A equipe da Somas preparou um artigo completo, que vai te auxiliar nesta nova etapa.

O que você verá nesse artigo:


Financiamento Imobiliário: Documentação


Para dar início ao seu financiamento imobiliário é necessário apresentar documentos originais como RG, CPF, Certidão de casamento e comprovante de renda (folha de pagamento, extrato bancário e declaração de imposto de renda), já os autônomos podem atestar a renda proveniente de contratos de prestação de serviços, declarações de imposto de renda, recibos de trabalhos concluídos ou declarações que atestam recibos de renda emitidos por um contador.

O certificado de renda do comprador mostra que ele é capaz de pagar as parcelas, visto que seu valor não pode ultrapassar 30% da renda mensal da família.O banco costuma realizar uma análise cadastral para verificar nomes em cadastros inadimplentes, como o Serasa, SPC, além de outras fontes de consulta. Quanto aos imóveis, é necessária a apresentação da certidão atualizada do registro correspondente no cartório de registro de imóveis.

A casa ou apartamento não deve ter gravames, nenhuma dívida com a prefeitura, e ser formalizada em nome do vendedor. Também não pode haver impostos sobre a propriedade ou dívidas de apartamento. Se não houver problema, o banco aprovará o período de validade do crédito a seu critério. Se este for o seu caso, observe que você pode solicitar um financiamento no banco antes mesmo de encontrar o imóvel.

Se sua inscrição for aprovada, a instituição financeira fornecerá a você uma carta de crédito para garantir os fundos necessários para concluir a transação. O documento é válido por pelo menos três meses e normalmente é aprovado em até cinco dias úteis após a entrega dos documentos e formulários exigidos pelo banco.

Após analisar as informações do comprador e aprovar o crédito, o banco avalia o imóvel a ser financiado por meio da empresa, engenheiro ou arquiteto para confirmar o seu valor.

Finalmente, o banco redige o contrato e exige que o comprador e o vendedor assinem o documento. Nesse caso, o crédito é liberado, o vendedor é pago e o comprador passa a pagar a parcela do seu financiamento. Normalmente, o primeiro pagamento deverá ser feito 30 dias após a assinatura do contrato.


Entrada do imóvel


Em geral, é cobrada uma entrada de 20% a 30% do imóvel no financiamento. Especialistas no tema recomendam pagar o máximo possível de entrada, pois os juros são calculados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menos juros você irá pagar.

Se no momento você não possui uma quantidade razoável para o pagamento da entrada do seu imóvel, você pode tentar entrar no financiamento sem pagar a taxa de entrada, pois existem alguns bancos e instituições financeiras que proporcionam essa vantagem, porém, é importante que você entenda como funciona o processo de financiamento desta forma, clique no link para saber mais.


Tipos de financiamento imobiliário


Os dois principais sistemas de financiamento imobiliário no Brasil são SFH e SFI. Segundo o Banco Central, além da compra de materiais de construção, o financiamento também pode ser utilizado para a compra, construção, reforma, ampliação e produção de imóveis.


Sistema Financeiro de Habitação (SFH)


O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é regulamentado pelo governo federal e opera dentro de uma determinada faixa, os recursos são provenientes de depósitos em caderneta de poupança e FGTS. O SFH pode ser utilizado para financiar imóveis de até 1,5 milhão de reais.

O limite de crédito é de no máximo 80% do valor do bem, a taxa de juros é fixa, não podendo ultrapassar 12% ao ano mais variação da Taxa Referencial (TR), e o parcelamento só pode prometer até 30% da renda do consumidor. O prazo máximo de pagamento é de 35 anos, além disso, a compra do seu primeiro imóvel pelo SFH garante desconto de 50% no valor da inscrição.


Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)


O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é considerado um sistema desregulamentado cujo princípio é a livre negociação entre clientes e instituições financeiras. Nesse sentido, não há restrições legais sobre o valor da propriedade, taxa de juros, compromisso de renda do mutuário, taxa de ajuste e método de amortização.

Geralmente, o financiamento sob este modelo cobre 90% do total de bens, e o período de pagamento é de até 35 anos. Vale Lembrar que o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) também está incluído no SFI, que foi uma das inovações jurídicas introduzidas no SFI em 1997, sendo o novo uso de vendas fiduciárias de bens imóveis como alternativa aos financiamentos.


Construtoras


Os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) podem ser utilizados para custear a compra de imóveis. Eles entram no modelo do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) ou no modelo do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) com base no valor do imóvel.

Mas além dessas opções, para novos imóveis, você também pode financiar diretamente com as construtoras, neste caso, esse tipo de negociação oferece maior flexibilidade. Não há restrições quanto ao valor, receita ou taxa de juros do financiamento. No entanto, o risco do comprador pode ser maior.

As empresas podem usar os bancos para financiar a construção de casas ou apartamentos, nesse caso, o imóvel adquirido está financiado ao banco, o que significa que se a empresa entrar em falência e deixar dívidas na instituição financeira, o comprador poderá perder o imóvel. Para isso é importante exigir que o construtor retire a propriedade do financiamento, neste caso, o comprador não deve se esquecer de obter um certificado de garantia autenticada em um cartório.

Se a empresa for à falência e o banco exigir o apartamento como forma de pagamento, é o certificado que protege o comprador, além disso, a construtora pode ir à falência antes do término da obra, fazendo com que o cliente perca seu imóvel.

Portanto, visitar outros empreendimentos desta empresa e verificar seus nomes em juízo é vital para não ter dores de cabeça no futuro. A melhor opção é uma construtora que forneça financiamento direto ao banco. Muitas empresas cooperam com os bancos e obtêm taxas de juros muito atrativas, e toda a transação é realizada diretamente com o banco.

Após analisar as informações do comprador e aprovar o crédito, o banco avalia o imóvel a ser financiado por meio da empresa, engenheiro ou arquiteto para confirmar o seu valor.

Finalmente, o banco redige o contrato e exige que o comprador e o vendedor assinem o documento. Nesse caso, o crédito é liberado, o vendedor é pago e o comprador passa a pagar a parcela do seu financiamento. Normalmente, o primeiro pagamento deve ser feito 30 dias após a assinatura do contrato.


Garantias


O próprio imóvel do financiamento é a garantia da operação, isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária.

A última modalidade é de longe a mais utilizada pelas instituições financeiras, pois o bem fica alienado a quem empresta até a quitação, o que torna mais fácil sua retomada em caso de inadimplência. Segundo o Banco Central, podem ser oferecidos em garantia também outros imóveis do tomador do empréstimo e até de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis.


Análise do imóvel


A avaliação é onde o banco determina o valor da propriedade e quanto ele pode emprestar, também é utilizado para verificar se a operação atende às exigências do SFH e se o consumidor pode sacar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para a compra.

A avaliação é um serviço pago, o avaliador inspeciona a propriedade no local, porém, existe a possibilidade de algumas avaliações serem feitas online. Essa cobertura cobre algumas das principais capitais do Brasil e é utilizada para avaliação de apartamentos. No entanto, ele acrescentou que quando o imóvel é uma casa ou fora de uma grande cidade, os profissionais ainda precisam se deslocar até o local.


Como são calculadas as parcelas?


O cálculo do parcelamento do financiamento imobiliário depende da definição em contrato entre o cliente e a instituição financeira e do regime de amortização aplicado. A amortização da dívida, taxa de juros, seguro e taxas de administração do contrato final são parceladas.

Parcelamentos e saldos devedores costumam ser atualizados pela TR, mas também há opções que são atualizadas pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança (veja mais sobre o assunto aqui). O financiamento SFH permite a cobrança de taxa de administração mensal, no valor máximo de 25,00 reais.

O seguro é obrigatório e é usado para cobrir o risco de morte ou invalidez (MIP) e perda de propriedade (DFI) para o segurado.


Taxa de juros


As taxas de juros se trata da remuneração cobrada pelas instituições financeiras para efetuar o empréstimo de dinheiro. No SFH, o limite da taxa de juros ao ano é de 12%, enquanto no SFI não há limite legal.

Em julho de 2021, a taxa de juros adotada será em média inferior a 7% ao ano, como a taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, atingiu o menor nível da história, 2% ao ano, em agosto de 2020, e foi mantida até março de 2021, as taxas de juros dos financiamentos imobiliários também seguem a mesma tendência.

O Banco Central do Brasil voltou a elevar a Selic em março de 2021, portanto, a tendência de alta da SELIC deve causar um ajuste para cima nas taxas de juros imobiliários. Mesmo assim, os financiamentos imobiliários continuam mais acessíveis em relação a outros momentos, para que você possa comprar sua casa.

Em 2020, o financiamento imobiliário no Brasil atingiu o recorde de 124 bilhões de reais, um aumento expressivo de 58% em relação a 2019, apesar da pandemia do Covid-19.


Amortização do financiamento


A amortização das taxas de juros pode ser determinada por meio de negociação entre o cliente e a instituição financeira. São três modelos principais: Sistema de Amortização Constante (SAC), Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e Tabela de Price.

Tabela Price: Nesse sistema, o valor nominal do parcelamento permanece inalterado durante o período do contrato, com o tempo, a amortização aumenta e os juros diminuem, mas as despesas mensais dos compradores permanecem no mesmo nível.

Esse modelo é adequado para quem tem menos recursos disponíveis no início do financiamento, pois comparado aos outros métodos, a parcela inicial é menor. Ao utilizar a tabela de preços, o crédito não pode ultrapassar 80% do valor do imóvel.

SAC: No SAC, as parcelas tendem a oscilar, estando inicialmente baixas e, com o passar tempo, se estabelecem no crescimento e, por fim voltam a ficarem baixas. Uma vez que o valor da amortização é constante, o saldo pendente cai mais rápido, assim como os juros. É indicado para quem pode pagar um valor maior no início e espera um parcelamento mais tranquilo no futuro.

SACRE: É uma mistura de SAC e lista de preços. À medida que a amortização aumenta, o valor do parcelamento primeiro sobe, mas depois começa a cair devido à diminuição do saldo devedor e dos juros. No SAC e Sacre, o financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel. Segundo Oliveira, esses dois sistemas garantem uma redução mais rápida da dívida e geram economia nos gastos totais.


Custo Efetivo Total (CET)


O custo efetivo total (CET) dos financiamentos imobiliários supera os juros e amortizações. Inclui seguro, taxa de avaliação e taxa de administração mensal de R$25 no SFH. O banco deve explicar as taxas cobradas do cliente.

Outros custos que afetam o negócio, como a emissão de certificados de liquidação de dívidas fiscais, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e registro de contratos em cartório, esses custos podem ser bastante elevados. O ITBI varia de cidade para cidade e sua proporção pode chegar a 3%, o laudo de avaliação e o registro no cartório variam de acordo com o preço da mercadoria.

No Estado de São Paulo, as avaliações e registros são tabulados. Vale ressaltar que, segundo o banco central, o banco pode propor a assinatura de outro produto financeiro para proporcionar um financiamento mais favorável, mas não pode estar condicionado à liberação do crédito em si, mas apenas ao benefício final.


Portabilidade do financiamento


A portabilidade do financiamento é possível e se tornou bastante comum nos últimos anos devido às taxas de juros mais baixas. Essa ferramenta permite que os clientes transfiram suas operações de uma instituição para outra que ofereça melhores taxas de juros, este mecanismo vale para imóveis prontos, porém não está incluso empreendimentos na planta e em construção.


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