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Como calcular de forma simples e rápida o valor da multa da rescisão de um aluguel

Aprenda a calcular a multa de rescisão do seu aluguel e saiba em quais situações ela se aplica.

Com um número alto de pessoas vivendo de aluguel no Brasil, calcular a multa de rescisão de aluguel pode ser a dúvida de muita gente.

Ainda mais se não houver um contrato de aluguel que formalize essa relação, as multas podem ficar confusas e acabar gerando atritos desnecessários entre inquilino e proprietário.

Uma pesquisa feita pelo IBGE em 2019 revelou que existem mais de 13,3 milhões de pessoas vivendo de aluguel no Brasil, representando 18,3% da população.

Além disso, há mais 6,4 milhões de pessoas habitando imóveis cedidos ou alugados informalmente - isso significa que 8,9% dos brasileiros sem casa própria, moram em casas de terceiros sem nenhum tipo de garantia.

Assim como os contratos de aluguel, as multas rescisórias são uma segurança jurídica para os envolvidos, pois garante ao proprietário parte do valor dos aluguéis, caso o locatário decida sair do imóvel antes do prazo.

Um documento formal também assegura a estabilidade da locação para o inquilino, já que, com o documento, não é permitido que o proprietário peça a desocupação do imóvel antes do fim da vigência do contrato.

Mas, se eu precisar sair do imóvel antes do prazo? Como calcular a multa de rescisão do aluguel?

Veja como calcular a multa de rescisão do aluguel

A multa rescisória é sempre calculada sobre o período total do contrato. Por este motivo, o documento precisa obrigatoriamente conter um prazo de vigência.

Como veremos mais adiante, caso não haja prazo definido no contrato de locação, não é necessário o pagamento de multa rescisória.

Também é preciso se atentar ao valor da multa, que não pode ultrapassar 10% do valor total do contrato. Caso contrário, é considerado abusivo e pode ser contestado junto à justiça.

Resumindo, se você paga um aluguel mensal de R$ 1.000,00 e seu contrato é de 36 meses, o valor do contrato é de R$ 36.000,00, sendo 10% equivalente à 3.600,00.

Lembrando que a multa é definida pelo proprietário e a informação deve ser inserida de forma clara no contrato de locação.

No exemplo citado acima, se foi acordado que a multa seria o limite máximo de 10% do valor total, então será R$ 3.600,00.

Para calcular a multa de rescisão do aluguel, é necessário dividir seu valor pelo tempo total do contrato.

R$ 3.600,00 / 36 = R$ 100,00 (valor total da multa dividido pelo período contratado)

Ainda não acabou! O resultado desta conta fornecerá o valor da multa por mês de contrato que não foi cumprido.

Sendo assim, é necessário realizar mais um passo para saber qual valor exato a ser pago pelo locatário.

Suponhamos que Maria ficou apenas 10 meses residindo no local e precisou se mudar, assumindo então a multa de rescisão.

Faltam 26 meses para o cumprimento do período total do contrato. O cálculo da multa deve ser feito da seguinte forma:

R$ 100 x 26 = R$ 2.600,00 (valor mensal da multa X meses que faltam)

O valor que Maria deverá pagar ao proprietário do imóvel é de R$ 2.600,00.

Quando não é necessário pagar a multa rescisória

De acordo com a lei 8.245/1991 não existe a obrigatoriedade de haver multa rescisória em locação de imóveis, independente do tipo de contrato.

Essa questão deve ser acordada entre as partes e inserida corretamente no contrato de aluguel.

Mas é normal que as multas façam parte do acordo, pois fornecem uma segurança financeira maior ao proprietário do imóvel caso o locatário saia antes do prazo.

O valor cobre despesas até que o imóvel seja anunciado novamente e o novo inquilino inicie o pagamento do aluguel.

Lembrando que a lei não permite que o proprietário solicite ao inquilino sair do imóvel antes do prazo definido no contrato. Exceto pelo não pagamento do aluguel ou infração contratual.

As infrações geralmente estão relacionadas ao uso do imóvel, como causar danos ao bem, realugar o imóvel a um terceiro ou usá-lo para fins comerciais ou ilegais.

Veja agora situações específicas onde o locatário fica isento do pagamento de multa rescisória no contrato de locação de imóveis:

Contrato por tempo indeterminado

Existem contratos com prazo determinado - os que se deve calcular a multa de rescisão do aluguel - e os contratos de prazo indefinido que podem acontecem em duas ocasiões:

Quando não há um prazo mínimo para estadia do locatário

Quando o prazo expira e o locatário permanece no local sem assinar um novo contrato

O primeiro caso geralmente são aluguéis de pensões ou repúblicas estudantis, onde o inquilino paga mensalmente o valor de sua estadia sem um contrato de aluguel formal.

Outra situação comum é aluguel “de boca”, quando parentes ou amigos fazem um acordo de aluguel informal, sem nenhum tipo de documento.

O segundo caso é quando o inquilino cumpre todo o período do contrato e continua residindo no imóvel.

A não ser que o proprietário exija a assinatura de um novo acordo, com um novo prazo de vigência, o inquilino pode prosseguir com a locação isento de pagamento de multa quando desocupar o local.

Porém, quando o inquilino sair do imóvel, é necessário comunicar o proprietário com no mínimo 30 dias de antecedência.

Transferência de trabalho

Como previsto no art. 4º da lei 8.245, o locatário fica isento da multa rescisória se for transferido em seu emprego para outro local de trabalho.

Neste caso, o proprietário deve ser notificado por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência da desocupação do imóvel junto com o comprovante de transferência emitido pelo empregador.

Imóvel à venda

Outras situações que não é necessário calcular a multa do aluguel é no caso do imóvel ser vendido durante o período de vigência do contrato de aluguel.

Porém, o inquilino precisa ser informado que o imóvel está a venda antes mesmo de assinar o contrato de locação.

O proprietário também deve comunicar com no mínimo 30 dias de antecedência a necessidade de desocupação do imóvel ao inquilino.

Acordo mútuo

Um outro jeito de ficar isento do pagamento da multa rescisória do aluguel é um acordo mútuo entre proprietário e inquilino.

Caso os dois estejam dispostos e encontrem uma forma amigável de encerrar o contrato sem o pagamento de multa, não há nada na lei que impeça que esta ação seja realizada, ainda que haja cláusula definida em contrato.

Importante lembrar que neste caso, é recomendável que seja feito um documento formalizando o acordo, mesmo que seja um e-mail ou uma carta por escrito e assinada por ambas as partes para evitar problemas futuros.

De toda forma o contrato de aluguel residencial é o documento mais seguro tanto para inquilino quanto para o proprietário.

É nele que serão inseridas todas as especificações do acordo que protegerão os envolvidos durante o prazo de vigência do documento. Incluindo questões rescisórias, como o cálculo da multa de aluguel.

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