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Atualizado em 21/07/2024

Simulador de Fundo Imobiliário


Como usar: Selecione o ativo que quer simular. Caso tenha o preço médio de compra, selecione "Sim" no campo "Sabe o preço médio de compra". Caso contrário, pode deixar como "Não.

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*Atualizamos o DY todo dia 20 de cada mês | Lista de FIIs que compõem o IFIX

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Muitas vezes, a compra de imóveis é vista como forma de investimento. No entanto, com preços cada vez maiores, a falta de liquidez pode ser um empecilho para entrar nesse mercado.

Existe, entretanto, outra forma de investir nesse âmbito. Com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), é possível obter rentabilidade aliada a uma liquidez maior do que na compra de um apartamento ou casa, por exemplo.

Com os FIIs, o real direito do imóvel não é do cotista e, por isso, não há obrigação legal de responder pessoalmente por problemas dele.

Vale lembrar que FIIs são um tipo de renda variável e uma modalidade coletiva, onde as partes que os investidores possuem são chamadas de cotas.


Rentabilidade dos FIIs


A análise da rentabilidade de um fundo de investimentos envolve uma análise de diversas variáveis e é, portanto, uma preocupação importante antes de investir parte de seu patrimônio em um FII.

Também é bom ressaltar que o FII possui a vantagem da isenção de imposto sobre seus rendimentos.

Além disso, 95% do lucro líquido do FII deve ser direcionado para os investidores. O pagamento será definido previamente, sendo que pode ser efetivado por dinheiro, Juros sobre Capital Próprio (JCP) e ações. Esse pagamento pode acontecer mensal ou semestral. Esse fator faz com que os fundos imobiliários sejam vistos como menos arriscados e acabam atraindo mais pessoas.

Lembre-se que por se tratar de um investimento de renda variável, a rentabilidade oscila. Questões como Taxa Selic, gestão, qualidade e localização do imóvel, prazo de contrato entre outros podem impactar profundamente no lucro.

Por fim, o retorno do FII geralmente estará atrelado ao risco que possui. Portanto, o lucro pode aumentar quando a chance de perder o dinheiro também for maior.


Como calcular o DY?


O Dividend Yield é o índice responsável por descobrir a rentabilidade do dividendo. Para encontrá-lo, basta dividir o provento da ação pelo preço que ela possui no momento e multiplicar por 100. Confira um exemplo:

  • A cota está custando R$10 e os proventos são de R$1 por cada cota.

  • A conta fica: R$1/R$10 = R$0,1 * 100 = 10%

  • Assim, o DY é de 10%.

O investidor deve calcular pensando em um período maior, ao invés de um recorte específico. Isso porque, como já dito, os valores tendem a mudar com o tempo por fazer parte da renda variável.

Geralmente, os clientes se saem bem quando o fundo possui uma rentabilidade entre 0,5% a 1% ao mês.

Caso prefira encontrar rapidez nos resultados ou até mesmo, conferi-los, use nossa calculadora no início da página.

Confira também quanto rende R$1 milhão em fundo imobiliário.


Quais são os efeitos dos juros compostos nos FIIs?


Os Fundos de Investimento Imobiliários podem ser impactados pelos juros compostos. Estes permitem que o investimento tenha um ganho exponencial.

Para que você seja beneficiado pelos juros sobre juros, precisa realocar os proventos e dividendos nesse setor.

Vale ressaltar que o verdadeiro crescimento dele está associado ao longo prazo, uma vez que só começa a apresentar diferenças significativas a partir de períodos longos.


Quais são os tipos de FIIs?


  • Fundos de tijolos: nesta categoria, investimento aportado é em imóveis fixos, como prédios, hotéis, flats, shoppings, galpões.

  • Fundos de fundos: aqui há uma diversificação da carteira, uma vez que este tipo de fundo compra de outros fundos diversos.

  • Fundos de papel: entram os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outros.


Como funcionam?


  • Fundos de renda: com objetivo de construir ou comprar imóveis, é voltado para empresas de médio e grande porte: shoppings, agências bancárias, hotéis, hospitais e outros.

  • Fundo de compra e venda: esses fundos operam comprando imóveis que estão subvalorizados, com potencial de valorização, ou que podem ser melhorados para aumentar seu valor de mercado. Indivíduos experientes no mercado imobiliário conseguem observar os indícios de quando um imovel irá se valorizar-seja por conta de uma nova construção de parque, metrô ou outros fatores. E quando há essa percepção, acontece o investimento. Por ter alto risco, é indicado para quem se expõe à chance de perder o dinheiro.

  • Fundo de desenvolvimento: com a compra de terrenos e construção de grandes projetos neles, há uma possível valorização no momento da venda e uma chance, portanto, de lucratividade.

  • Fundos de recebíveis imobiliários: similares a renda fixa, são mais seguros para quem investe se comparado com as outras opções citadas acima. Na data do vencimento, o investidor recebe o que investiu somado a juros.


Qual a diferença entre comprar um imóvel e investir em FIIs?


As diferenças entre comprar um imóvel e investir em FIIs são consideráveis. Quando uma pessoa física opta por um fundo imobiliário, por exemplo, encontra maior simplicidade nas questões burocráticas, garante uma liquidez maior, fica isento de impostos, consegue diversificar no investimento com pouco dinheiro e outros.

O possível investidor ou detentor do imóvel, deve analisar outras questões além dessas. Pode ser o caso, por exemplo, dele sonhar em possuir uma casa própria e por isso, comprar o imóvel é uma opção melhor.

De modo geral, você deve analisar o custo de oportunidade das duas opções.


Perguntas frequentes



O que é IFIX?


O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários tem como função indicar o desempenho da cotação dos FIIs. Para isso, ele busca simular o retorno médio dos principais fundos.

É interessante analisá-lo antes de fazer as compras, uma vez que as “indicações” passam por uma metodologia.


O que são Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs)?


Eles são identificados como os fundos que buscam investir em outros fundos que estão em negociação. Pode ser uma boa opção para quem está no começo porque buscam pela diversificação de cotas.


Como funciona a tributação para Fundos Imobiliários?


Para fundos imobiliários, não há isenção tributária relacionada ao ganho de capital. Enquanto ações o investidor(a) possui um limite de até R$ 20 mil ao mês isento de imposto de renda, o mesmo não ocorre no fundo de investimento imobiliário.

A alíquota para alienação de FIIs é de 20% sobre o ganho da operação.

Os rendimentos mensais provenientes da posição, tais como dividendos, são isentos de tributação na grande parte dos fundos imobiliários com maior volume de negociação na Bovespa.

Para simular o seu tributo a pagar com fundos imobiliários, utlize nossa calculadora gratuita de impostos para fundos imobiliários.


O que vale mais a pena: comprar um imóvel ou fundo imobiliário?


Em termos de rentabilidade, muitas vezes pode ser mais vantajoso adquirir fundos imobiliários se comparado aos imóveis tradicionais.

Em média, você poderia ter uma renda bruta de aproximadamente 0,5% ao mês com o imóvel.

Já com os fundos imobiliários, você pode conseguir uma rentabilidade de cerca de 1% ao mês e o melhor, isento de pagamento de impostos.

Compare os cenários utlizando nosso simulador gratuito que compara o cenário entre comprar um imóvel ou fundo imobiliário.


Conclusão


Apesar de haver um maior incentivo a compra de imóveis, entrar no mercado através dos FIIs pode ser uma opção melhor. Os investimentos em fundos imobiliários garantem maior liquidez, diversificação, isenção de impostos caso seja uma pessoa física e etc. Mas quando a casa própria é um sonho, deve ser considerada.

Vale lembrar dos dividendos, os quais são a divisão de 95% do lucro líquido entre os investidores. O pagamento acontece de forma mensal ou semestral, além de que pode ser entregue no formato de dinheiro, Juros sobre Capital Próprio (JCP) e ações.

O cálculo para descobrir o Dividend Yield é a divisão do provento da ação pelo preço atual dela. Através do resultado, pode multiplicar por 100 e encontrar a porcentagem que representa a rentabilidade do dividendo. Com isso, inclusive, pode traçar um planejamento de previdência-confira nosso simulador de aposentadoria.

Outro ponto relevante é que os juros compostos podem ser aliados dos investidores no ganho a longo prazo. Para isso, precisa realocar os proventos e dividendos nesse setor.

Não esqueça de usar nossa calculadora financeira no início da página.

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